Wraz z masowym napływem wysiedleńców z Ukrainy pojawiła się pilna potrzeba zapewnienia im dachu nad głową. Wielu właścicieli mieszkań miało jednak obawy przed użyczeniem lokali z uwagi na prawnie ograniczone możliwości eksmisji lokatora, gdyby ten nie chciał opuścić mieszkania po zakończeniu umowy dobrowolnie. Jak specustawa poradziła sobie z tym problemem?
Czym jest umowa użyczenia
Zgodnie z art. 710 kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Choć użyczenie jest bezpłatne, nie oznacza to, że korzystający nie ponosi żadnych opłat. Co do zasady bowiem to biorący w użyczenie ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy (zobacz art. 713 k.c.). W kontekście użyczenia mieszkania lub jego części, biorący w użyczenie nie będzie musiał płacić czynszu właścicielowi, ale będzie zobowiązany płacić przypadające na niego koszty eksploatacyjne, koszty drobnych bieżących napraw i konserwacji, a także koszty, które sam wygenerował np. rachunki za media, opłaty za wywóz śmieci i.t.p. Jednak zgodnie z zasadą swobody umów, strony mogą umówić się, że to właściciel będzie opłacał za biorącego w użyczenie bieżące rachunki przez cały okres trwania umowy lub na przykład przez pierwsze dwa miesiące. Wszystko zależy od woli stron.
Umowa użyczenia kreuje stosunkowo stały stosunek prawny. Jak wskazuje doktryna prawnicza, terminy wypowiedzenia [użyczenia – dop. aut.] powinny uwzględniać interesy i sytuację obu stron; (…) gdy przedmiotem użyczenia jest lokal mieszkalny, wskazówką do oceny okresu wypowiedzenia może być per analogiam art. 688 k.c.(J. Gudowski [w:] G. Bieniek i in., Komentarz… Zobowiązania, t. 2, 2011, kom. do art. 715, nt 1 ). Przywołany przepis, regulujący stosunek najmu, ustanawia zaś termin wypowiedzenia na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Biorący w użyczenie staje się także lokatorem w rozumieniu Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i korzysta w przewidzianej w tejże ustawie ochronie.
Zmiany w specustawie
Ustawa z dnia 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa, czyli tzw. „specustawa” wprowadziła pewne zmiany odnoszące się do umowy użyczenia. Jak wskazuje art. 68. specustawy, W przypadku użyczenia obywatelowi Ukrainy, o którym mowa w art. 1 ust. 1, budynku lub jego części w celu tymczasowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, w zakresie tego użyczenia nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 172) oraz art. 15zzu ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 2095, z późn. zm.8)).
Powyższy artykuł wyłącza zatem stosowanie przepisów Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Tym samym nie będzie się stosować procedury orzekania o lokalu socjalnym w postępowaniu eksmisyjnym i wstrzymaniu eksmisji do czasu dostarczenia przez gminie takiego lokalu, uchylony zostaje także zakaz eksmisji w okresie zimowym i procedura eksmisji do pomieszczenia tymczasowego. Wyłączenie stosowania art. 15zzu ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19 oznacza zaś, że przywrócono możliwość wykonania wyroku eksmisyjnego mimo stanu epidemii. Zatem biorący w użyczenie, po sądowym orzeczeniu nakazu opróżnienia zajmowanego lokalu, może zostać bezpośrednio eksmitowany do noclegowni. Dzięki temu właściciel szybciej odzyska lokal.
Należy jednak pamiętać, że w mocy pozostają przepisy kodeksy cywilnego o użyczeniu, w tym także wypracowane w orzecznictwie i doktrynie zasady i terminy wypowiedzenia umowy użyczenia.
Użyczenie na starych zasadach
Art. 68 specustawy dotyczy jedynie umowy użyczenia obywatelowi Ukrainy, który przybył na terytorium Polski z Ukrainy w związku z działaniami wojennymi, a zatem od 24 lutego 2022 r. Umowy użyczenia z obywatelami Ukrainy zawarte przed 24 lutego lub z Ukraińcami, którzy przybyli do Polski wcześniej, podlegają dotychczasowym przepisom. Podobnie, nowelizacja nie dotyczy umów zawieranych z obywatelami państw trzecich, mimo tego, że przybyli do Polski z Ukrainy w związku ze zbrojną napaścią Rosji.
Czy użyczenie uprawnia do dofinansowania 40 zł/dziennie?
Zgodnie z art. 13. ust. specustawy, Każdemu podmiotowi, w szczególności osobie fizycznej prowadzącej gospodarstwo domowe, który zapewni zakwaterowanie i wyżywienie obywatelom Ukrainy, o których mowa w art. 1 ust. 1, może być przyznane na jego wniosek, świadczenie pieniężne z tego tytułu nie dłużej niż za okres 60 dni. Okres wypłaty świadczenia może być przedłużony w szczególnie uzasadnionych przypadkach.
Aby otrzymać dofinansowanie, pomiędzy stronami w ogóle nie musi być zawarta żadna umowa. Dysponent mieszkania może jedynie z grzeczności udostępnić pomieszczenie i zapewnić wyżywienie np. na kilka dni. Udzielenie gościny to stosunek grzecznościowy, a nie prawny i nie prowadzi do zawarcia umowy użyczenia.
Użyczenie także może być podstawą ubiegania się o wypłatę dofinansowania, jednakże należy zwrócić uwagę, że na dysponencie mieszkania ciążą dodatkowe obowiązki. Zapewnienie zakwaterowania oznacza, że dysponent ponosi normalne koszty korzystania z lokalu przez swoich gości (a więc rachunki za media, opłaty eksploatacyjne i.t.p.). Musi także zapewnić wyżywienie, czy to przez adekwatną pomoc rzeczową czy np. umożliwienie gościom stołowania się u siebie lub na swój koszt. Z punktu widzenia prawa nie jest to więc czysta umowa użyczenia, ale raczej umowa mieszana, z dodatkowymi elementami.
Nie jest możliwe skorzystanie z dofinansowania w przypadku umowy najmu, gdyż w takim przypadku dysponent mieszkania nie zapewnia darmowego zakwaterowania ani wyżywienia.
Podsumowanie
Specustawa o pomocy Ukraińcom zdecydowanie ułatwia eksmisję lokatora, gdy ten nie zechce opuścić lokalu po zakończeniu użyczenia dobrowolnie. Jednakże uprzywilejowanie właściciela w postępowaniu eksmisyjnym stosuje się jedynie wobec obywateli Ukrainy, którzy przyjechania do Polski od 24 lutego 2022 r. w związku z wojną. Specustawa przewiduje także dofinansowanie dla właścicieli mieszkań, którzy udzielili gościny lub użyczyli pomieszczeń wysiedleńcom. Konieczne jest jednak zapewnienie zarówno zakwaterowania (pokrycie wszystkich kosztów) jak i wyżywienia.
Jakie zmiany przyniosła specustawa o pomocy Ukraińcom w sprawach najmu? Zapraszam do lektury następnego artykułu.
__
Zdjęcie autorstwa Alena Darmel z Pexels