Zbrojna napaść Rosji na Ukrainę spowodowała napływ Ukraińców szukających schronienia przed wojną do Polski. Na jakich zasadach Ukraińcy mogą wynajmować mieszkania w Polsce i co zmieniła w tej kwestii tzw. specustawa o pomocy Ukraińcom?
Najem cudzoziemcom
Przypomnijmy, że obywatele państw trzecich mogą co do zasady zawierać umowy cywilnoprawne na takich samych zasadach jak obywatele Rzeczpospolitej Polskiej. W przypadku umów najmu nie ma żadnych ograniczeń prawnych dla obywateli innych krajów. Specyfika umów najmu z cudzoziemcami wynika jednak z pewnych uwarunkowań faktycznych takich jak bariera językowa czy trudności z dochodzeniem roszczeń w przypadku wyjazdu najemcy za granicę. Obywatele państw trzecich także o wiele częściej niż Polacy będą dążyli do zameldowania się na pobyt czasowy w wynajmowanym mieszkaniu, a to z uwagi na przepisy dotyczące cudzoziemców (warto pamiętać, że osoba zameldowana wcale nie nabywa przez sam fakt zameldowania więcej praw do mieszkania). Umowa najmu z cudzoziemcem jest więc (niemal) taka sama jak umowa z obywatelem polskim i nie należy się jej bać. Konsultacja z prawnikiem pomoże zidentyfikować istniejące ryzyka i wprowadzić mechanizmy zabezpieczające w ramach obowiązujących przepisów prawa.
Najem zwykły czy okazjonalny
Przepisy prawa polskiego przewidują trzy typu najmu: najem „zwykły”, najem okazjonalny i najem instytucjonalny. Ten ostatni dotyczy działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, dlatego nie będziemy się nim zajmować w niniejszym artykule.
Najem „zwykły” jest regulowany przepisami kodeksu cywilnego (art. 680 k.c. i następne) oraz ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (dalej „ust. o ochr. pr. lok.”) To właśnie ta ustawa wprowadziła stosunkowo restrykcyjne przepisy chroniące lokatorów przed swobodnym wypowiedzeniem umowy najmu, a także przed tzw. eksmisją na bruk. Ustawa wylicza przypadki, w których dopuszczalne jest wypowiedzenie, zakreśla stosunkowo długie terminy wypowiedzenia, a także wprowadza procedurę, na podstawie której sąd może orzec o wstrzymaniu eksmisji lokatora do czasu dostarczenia mu przez gminę lokalu socjalnego. Z tych powodów właściciele mieszkań coraz częściej sięgają po umowę najmu okazjonalnego. Z drugiej strony niewątpliwą zaletą „zwykłego” najmu jest prostota zawarcia takiej umowy. Nie jest dla niej wymagana żadna szczególna forma ani dodatkowe formalności.
Najem okazjonalny może być zawarty jedynie na czas oznaczony. Specyfiką tego typu najmu jest obowiązek najemcy złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji z owego aktu notarialnego w zakresie obowiązku opróżnienia i wydania lokalu po zakończeniu najmu. Najemca musi także wskazać adres lokalu, pod którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji, wraz ze zgodą właściciela tego lokalu. Właściciel więc omija konieczność wytoczenia procesu o eksmisję i ewentualnego oczekiwania na wykonanie eksmisji do czasu dostarczenia przez gminę lokalu socjalnego. Do najmu okazjonalnego praktycznie nie stosuje się ustawy o ochronie praw lokatorów, z nielicznymi wyjątkami. Zastosowanie będą jednak miały przepisy kodeksu cywilnego o najmie.
Specustawa o pomocy Ukraińcom
Ustawa z dnia 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa, czyli tzw. „specustawa o pomocy Ukraińcom” zawiera tak właściwie tylko jeden przepis dotyczący najmu. Jest nim art. 69.
Art. 69. specustawy stanowi, że „Do zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu przez najemcę będącego obywatelem Ukrainy, o którym mowa w art. 1 ust. 1, nie stosuje się przepisów art. 19a ust. 2 pkt 2 i 3, ust. 3 oraz art. 19d ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dotyczącego wskazania przez tego najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wyegzekwowania od niego obowiązku opróżnienia i wydania lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego oraz złożenia oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Art. 69 specustawy tak właściwie już opisuje na czym polega zmiana, ale dla pełnej jasności zobaczmy, jak brzmią przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, na które art. 69 specustawy się powołuje. Art. 19 a ust. 2 ust. o ochr. pr. lok. stanowi, że :
Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
W takim razie zawierając umowę najmu okazjonalnego z obywatelem Ukrainy (uchodźcą /wysiedleńcem) najemca nie musi już wskazywać adresu lokalu, gdzie zamieszka w razie eksmisji (punkt 2 ) ani tym bardziej nie musi przedstawiać zgody właściciela takiego lokalu (punkt 3). Konsekwencją rezygnacji ze wskazywania „lokalu do eksmisji” jest wyłączenie stosowania art. 19d ust. 5 ust. o ochr. pr. lok. Przepis ten przewidywał uprawnienie do wypowiedzenia umowy, jeżeli najemca utracił możliwość zamieszkania w „lokalu do eksmisji” (np. właściciel odwołał zgodę), a nie wskazał na to miejsce innego lokalu.
Warto przy okazji wspomnieć, że zgodnie z art. 2 § 3 ust. o notariacie, czynności notarialnych dokonuje się w języku polskim. Dlatego każdy obcokrajowiec, który nie włada w dostateczny sposób językiem polskim, do złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego na potrzeby zawarcia umowy najmu okazjonalnego będzie potrzebował asysty tłumacza przysięgłego. To zaś generuje dodatkowe koszty.
Co istotne, rezygnacja ze wskazywania „lokalu do eksmisji” dotyczy umów zawieranych z obywatelami Ukrainy, którzy przybyli do Polski związku z działaniami wojennymi. Chodzi zatem o te osoby, które powszechnie określa się jako uchodźców lub wysiedleńców. Umowy z obywatelami Ukrainy, którzy osiedlili się w Polsce wcześniej w związku np. z emigracją zarobkową lub edukacją podlegają dotychczasowym zasadom.
A co specustawa zmieniła w umowach użyczenia zawieranych z Ukraińcami? O tym możesz przeczytać w tym artykule.
Zniesienie zakazu eksmisji w czasie epidemii
Na koniec jeszcze jedna, ale za to bardzo ważna zmiana. Kolejna nowelizacja specustawy o pomocy Ukraińcom – ustawa z dnia 8 kwietnia 2022 r. uchyliła art. 15 zzu ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19. To właśnie art. 15 zzu ustawy covidowej zakazywał wykonywania tytułów wykonawczych dot. obowiązku opróżnienie lokalu mieszkalnego (eksmisji). Zniesienie zakazu dotyczy wszystkich tytułów wykonawczych (wyroków sądowych, aktów notarialnych z umów najmu okazjonalnego) w stosunku do wszystkich najemców, nie tylko obywateli Ukrainy.
Podsumowanie
Specustawa o pomocy Ukraińcom zniosła wymóg podawania adresu lokalu do ewentualnej eksmisji w przypadku umów najmu okazjonalnego zawieranych z Ukraińcami uciekającymi przed wojną. Jednakże nie wprowadziła żadnych zmian do „zwykłych” umów najmu. Do nich nadal zastosowanie znajdą przepisy ograniczające wypowiedzenie i eksmisję, zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów. Rewolucyjną zmianą, która dotyka wszystkich jest zaś przywrócenie możliwości wykonywania wyroków eksmisyjnych i innych tytułów wykonawczych w czasie pandemii.
__
Zdjęcie autorstwa RODNAE Productions z Pexels