Kredyt hipoteczny jest bardzo popularnym narzędziem na pozyskanie środków na zakup nieruchomości. Choć jest to zobowiązanie na dobrych kilka dekad lat, wiele par decyduje się na nie by w końcu zamieszkać w swoim wymarzonym domu. Bywa jednak, że związek rozpada się wcześniej niż kredytobiorcy zdążą spłacić wspólny kredyt. Co w tedy zrobić ze wspólnym kredytem hipotecznym? W tym artykule przedstawię, jak wygląda sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką.
Sprzedaż z wolnej ręki
Kiedy po rozstaniu żaden z ex-partnerów nie chce dalej mieszkać w mieszkaniu, nic nie stoi na przeszkodzie, by je sprzedać. Hipoteka nie jest żadną przeszkodą formalną, ale ryzyko związane z tym obciążeniem może potencjalnie odstraszać kupujących.
Jeśli pozostający do spłaty kredyt jest niewielki, warto go spłacić zawczasu, wykreślić hipotekę i zaoferować do sprzedaży „czyste’ mieszkanie.
Jeśli ex-partnerzy nie mają jednak środków na taki zabieg, nadal mogą znaleźć kupca, jeśli razem ze sprzedażą dojdzie do spłaty zadłużenia hipotecznego. Cena ofertowa mieszkania z hipoteką jest tak właściwie podobna do cen mieszkań bez obciążeń. Dłuższy czas na domknięcie transakcji i presja, którą czują sprzedający by sprzedać mieszkanie, może spowodować, że cena uzyskana ze sprzedaży będzie trochę niższa niż w przypadku „czystych’ mieszkań, ale nadal będzie oscylować wokół wartości rynkowej.
Mechanizm takich transakcji wygląda następująco: kupujący płaci cenę w dwóch transzach, jedną bezpośrednio do banku na spłatę kredytu, drugą do sprzedających. W związku ze spłatą kredytu, bank wyda zgodę na wykreślenie zobowiązania hipotecznego, na podstawie którego nowy właściciel może złożyć stosowny wniosek do sądu wieczystoksięgowego.
Przygotowując się do takiej transakcji, sprzedający powinni złożyć do banku dyspozycję wcześniejszej spłaty kredytu i pozyskać zaświadczenie o wysokości aktualnego zadłużenia, które przedstawią kupującemu. Praktycznym problemem jest czas trwania procedur bankowych i konieczność uzyskiwania dokumentów. W celu zabezpieczenia swoich interesów kupujący może naciskać, by uzgodnić termin przelewu transzy dla Sprzedających dopiero po skutecznym wykreśleniu hipoteki.
Powyższe opcje wymagają współpracy partnerów w zakresie podjęcia decyzji, pozyskiwania dokumentów, czy na końcu podpisania umowy sprzedaży. Jeśli strony są już tak skonfliktowane, że nie potrafią ze sobą rozmawiać, mogą zlecić sprzedaż lub pomoc przy sprzedaży osobie trzeciej (np. biurze pośrednictwa nieruchomościami), zaopatrując ją w odpowiednie pełnomocnictwa. Jeśli i ta opcja jest niemożliwa, pozostaje droga sądowa.
Sprzedaż nieruchomości na podstawie postanowienia sądu
Współwłaściciel może na podstawie art. 210 k.c. domagać się w każdym czasie zniesienia współwłasności na drodze sądowej. Prawo cywilne zna trzy sposoby zniesienia współwłasności: podział fizyczny rzeczy, przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałego współwłaściciela oraz sprzedaż rzeczy wspólnej.
W przypadku typowych mieszkań w blokach mieszkalnych podział fizyczny rzeczy przez wydzielenie odrębnych lokali mieszkalnych zazwyczaj jest niemożliwy. Zgodnie z art. 211 k.c. nie dokonuje się podziału fizycznego gdy byłby on sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Zgodnie zaś z utrwalonym orzecznictwem, jeżeli przy zniesieniu współwłasności żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy, sąd zarządza jej sprzedaż. (Por. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 4 listopada 1998 roku w sprawie II CKN 347/98 i w postanowieniu z dnia 26 kwietnia 2013 roku w sprawie II CSK 459/12). Sprzedaż jest więc ostatnią opcją, gdy dwie pierwsze są niemożliwe.
Sprzedaż w wyniku postanowienia sądu odbywa się poprzez licytację komorniczą na podstawie przepisów regulujących postępowanie egzekucyjne, a to art. 921 k.p.c. i następnych. Komornik dokonuje najpierw opisu i oszacowania wartości nieruchomości (z pomocą biegłego), następnie obwieszcza o licytacji i dopiero po upływie wskazanych w ustawie terminów przeprowadza licytację. Na pierwszej licytacji nieruchomość może zostać sprzedana za 3/4 wartości rynkowej, zaś na drugiej nawet za 1/2. W toku postępowania egzekucyjnego można wnosić skargi i zażalenia, co dodatkowo przedłuża postępowanie.
Z uzyskanej sumy pokrywa się koszty, w tym koszty komornicze, spłaca się zadłużenie hipoteczne, i dopiero wtedy współwłaściciele dostają pozostają część ceny. Nowy właściciel nabywa nieruchomość bez hipoteki – postanowienie o przysądzeniu własności jest bowiem podstawą do wykreślenia hipotek. Natomiast czy kredyty hipoteczny zostanie spłacony zależy już tylko od tego, czy uzyskana cena sprzedaży jest odpowiednio wysoka.
Warunki sprzedaży licytacyjnej, związane z nią koszty egzekucyjne i czas trwania postępowania sprawiają, że ta opcja jest szczególnie niekorzystna dla sprzedających. Lepiej starać się wypracować porozumienie by sprzedać mieszkanie na wolnym rynku. Sprzedaż sądowa powinna być opcją ostateczną.
Podsumowując, jeśli żaden z byłych ex-partnerów nie chce dalej mieszkać we wspólnym mieszkaniu, warto pomyśleć o jego sprzedaży. Hipoteka nie jest tutaj problemem. Środki uzyskane ze sprzedaży mogą zostać bowiem przeznaczone na spłatę kredytu. Ex partnerzy uwolnią się od wspólnego zobowiązania, a nowy właściciel będzie mógł wykreśli hipotekę. Przy czym o wiele korzystniejsza będzie sprzedaż na wolnym rynku niż sprzedaż na podstawie sądu o zniesieniu współwłasności.